Trusts – Alternative Zum Testament

Ein Revocable Living Trust ist ein Rechtsinstrument welches einem Testament ähnlich ist, aber jedoch diesem gegenüber viele Vorteile hat. Der Trust ist sehr flexibel und kann beim Ableben vom Trustgründer die Verwaltung relativ einfach an einen Nachfolgetreuhänder übergeben.

Ein Vorteil ist, dass der Trust Freiheit von gerichtlicher Aufsicht und Kontrolle vorsieht, so dass das Vermögen nahtlos für die Begünstigten weiter verwaltet werden kann nachdem der Gründer verstorben ist ohne dass eine gerichtliche Testamentseröffnung (Probate bzw. Nachlas Verwaltung) durchgeführt werden muss. Somit können z.B. auch die bis zu 6% des Erbvermögen, die oftmals als Anwalts bzw. Administrativkosten anfallen würden gespart werden.

Hinzu kommt, dass ein Trust im Normalfall auch nicht veröffentlicht wird, im Gegensatz zu einem Testament, welches beim Gericht hinterlegt werden muss. Somit ist die Privatsphäre des Verstorbenen und der Erben mehr geschützt.

Letztlich ist der Trust sehr flexibel so dass man z.B. Anteile von minderjährigen Begünstigten weiter verwalten kann bis diese Volljährig sind ohne einen gesetzlichen Vormund in Florida ernennen zu müssen. Es können z.B. auch Anteile von Begünstigten mit finanziellen Problemen verwaltet werden so dass Gläubiger der Begünstigten keinen Zugriff auf die Trustmasse bekommen können.

Ein Trust, ähnlich wie ein Testament, kostet einmalig eine Gebühr bei Gründung und normalerweise fallen danach keine laufenden Kosten an, es sei denn Umstände ändern sich so dass der Trust revidiert werden muss. Es müssen jedoch Immobilien, Bankkonten, Fahrzeuge usw. in den Namen des Trusts umgeschrieben werden welches mit eventuellen Gebühren verbunden sein kann.
Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung

Steuern Für Mietshäuser

In den USA beschränkt steuerpflichtige Immobilieneigentümer die Ihr Ferienhaus als Kurzzeit vermieten müssen sich um viele Steuerlasten kümmern. Unter anderem fallen die Sales- und Touristensteuern an. Hinzu kommt dann auch noch die Einkommensteuer. Es ist nicht unbedingt einfach sich an all die Vorschriften zu halten. Hier kann Ihnen jedoch ein Makler unter die Arme greifen. Wenn ein Makler Zahlungen für die Kurzzeitvermietung Ihrer Immobilien in Empfang nimmt, so haftet dieser Makler auch für die Sales und Touristen Steuern und eventuell auch für eine Quellensteuer. Daher ist es normalerweise Üblich, dass Makler die Sales und Touristensteuern durch deren Agenturen direkt abführen an die zuständigen Ämter.

Bei der Einkommensteuer verhält sich dies etwas anders. Es gibt nämlich zwei Besteuerungsmethoden die für Mieteinnahmen von nicht ansässigen Personen in Anspruch genommen werden können. Die standardmäßige Methode ist so dass 30% der Bruttomiete vom Zahler einbehalten werden und dem Finanzamt als Quellensteuer abzuführen ist. So muss z.B. ein Makler normalerweise 30% der Miete als Quellensteuer abführen. Der Eigentümer gibt dann eine Steuererklärung ab in der die Steuer als 30% der Bruttomieten berechnet wird. Der Eigentümer bekommt die Quellensteuer dann als Vorauszahlung angerechnet.

Die zweite Möglichkeit ist, dass der Eigentümer einen Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt stellt und die Vermietung als ein U.S. Handel bzw. Betrieb klassifiziert. Somit kann der Eigentümer Kosten die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen und auch die Abschreibung geltend machen. Hinzu kommt, dass die gestaffelten Steuersätze verwendet werden so dass in der Regel ein niedrigerer Steuersatz als 30% verwendet wird. Der Eigentümer muss dem Makler Mittels Formular W-8ECI bescheinigen, dass dieser den Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt entweder schon gestellt hat, oder dies mit der nächsten Steuererklärung stellen wird. Zu beachten ist, dass das Formular W-8ECI nur gültig ist, wenn es eine U.S. Steuernummer beinhaltet.

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Taxes on Vacation Homes

Non-Residents who rent their homes on a short-term basis a subject to a number of taxes. These include local and State (Tourist and Sales Taxes, respectively) and Federal Income taxes. It is not always easy to comply with the filing requirements but there is hope. If a realtor accepts payments on behalf of a homeowner, generally, they are liable for the sales and tourist taxes, along with the homeowner. Thus it has become common practice that realtors remit the tourist and sales taxes for all income that flows through their agencies. This is a great service that can cut down on a number of headaches for homeowners.

Additionally, for Federal Income taxes, there are two different types of taxation systems. The general rule is a gross taxation where the rental agent acts as a withholding agent and then pays over 30% of the gross rent to the Internal Revenue Service as a withholding tax. The homeowner then files a tax return where the income is taxed at a flat 30% tax rate. Against such taxes, the homeowner receives credit for the amounts withheld.

The seconds type of taxation system is “net taxation.” With this variation, the homeowner must make an affirmative election to treat the rental income as effectively connected with a US Trade or Business and thus receives the benefit of being able to deduct expenses from the income, taking depreciation deductions and calculating taxes based on graduated tax rates. A further benefit is that at the time of sale, unused expenses that have been carried forward as losses can be deducted from the gain from the sale of the real estate (if any).

In order for a realtor to be excused from withholding the 30% from the gross rent, the property owner must provide a Form W-8ECI to the realtor which must include the owner’s U.S. Taxpayer Identification Number.

Disclaimer: This Article is intended for general information and is not intended and does not provide any legal advice. 

Real Estate Transfer Part 4 – Parties to the Transaction

The question often arises as to who is involved in the consummation of a real estate transfer.

First, there is a realtor who is usually the person who lists the property for sale or who assists in the locating of a suitable property. Realtors are the main point of contact for listings and the first contact for negotiations. It is customary that the buyer and the seller enlist a realtor of their choice as it is not necessary that the buyers contact the actual listing agent of the property in order to facilitate a sale. Mechanisms are in place for the realtors to share the commission (which is usually paid by the seller).

As a trusted professional and agent of their respective party, Realtors oftentimes prepare the documents needed for making of an offer. However, realtors are not able to advise on and make significant modifications to the standard contracts approved by the Board of Realtors and the Florida Bar without the involvement of an attorney.

Next, a title company or an attorney is usually engaged to check the chain of title, prepare specific closing documents (such as a deed) and to provide title insurance for the benefit of the purchaser. If there are significant issues with the title that need to be resolved, title companies oftentimes have to engage the services of an attorney to resolve such issues (i.e. through a quiet title action).

Lastly, an attorney can be brought into the transaction by either party as their advocate in the transaction to represent their interests during contract negotiations (by reviewing contracts in coordination with the realtor) or to review title work to make sure that exceptions drafted by the title company are narrowly focused.

This Article is intended for general information and is not intended to provide legal advice.

Immobilien Transfer Teil 4 – Teilnehmer an der Transaktion

Es wird oftmals die Frage gestellt wer grundsätzlich bei einer Immobilienübertragung mitwirkt.

Als erstes gibt es den Immobilienmakler. Dieser biete die Immobilie in der Regel zum Verkauf an oder hilft dem Käufer die Immobilie zu finden. Makler sind der wichtigste Ansprechpartner bei einem Verkauf da dieser normalerweise die notwendigen Erfahrungen hat und alle Parteien koordiniert. Ein Makler ist normalerweise auch der Erste Kontakt für Verhandlungen. Es ist zu bedenken, dass es in Florida üblich ist, dass der Käufer und der Verkäufer einen Makler ihrer Wahl in Anspruch nehmen da dieser normalerweise alle angebotenen Immobilien vermitteln kann, auch wenn er den Verkäufer nicht vertritt. Hierfür gibt es Mechanismen bei denen sich die Makler die Provision problemlos teilen können. Da die Provisionen in der Regel vom Verkäufer bezahlt werden entstehen dadurch auch keine weiteren Kosten für den Käufer.

Als Vertrauensperson der jeweiligen Partei bereiten Makler oft die notwendigen Verträge und Dokumente vor damit ein Angebot oder Gegenangebot gemacht werden kann. Allerdings ist es Maklern nicht möglich Substantielle Änderungen an den Florida Maklerkammer/Rechtsanwaltskammer Verträgen vor zu nehmen und ihre Kunden über die rechtlichen Konsequenzen zu beraten ohne Mitwirkung eines Rechtsanwaltes.

Als nächstes gibt es in der Regel eine sog. Title Company oder einen Rechtsanwalt welche beauftragt werden um Grundbuchrecherchen zu tätigen um eventuelle Rechtsmängel zu finden und zu beheben. Des Weiteren stellen diese Firmen auch die Eigentumsurkunden aus und schließen auch Eigentumsurkundenversicherungen für den Käufer ab.

Schließlich kann ein Rechtsanwalt in die Transaktion aufgenommen werden um die Interessen einer der Vertragspartner in der Verhandlung zu vertreten (normalerweise in Abstimmung mit dem Makler) oder die Grundbuchrecherchen auch anzufertigen um sicherzustellen und zu überprüfen, dass die Ausschlüsse bei der Eigentumsurkundenversicherung möglichst beschränkt sind.

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Real Estate Transfer Part 3 – FIRPTA Update

To motivate foreign sellers to file the required income tax returns and to pay the appropriate taxes, the United States Congress passed the Foreign Investment in Real Property Tax Act (“FIRPTA”) in 1980. This law has now been substantially changed through the “Protecting American form Tax Hikes Act of 2015” which was signed into law by President Obama in December 2015.

Up to now, the law required that the Buyers of Real Estate (or their Agents, such as a Title Company or Law Office performing the closing) withhold 10% of the amount realized (usually the contract price) and remit same to the Internal Revenue Service. This general rule has now been changed and the withholding percentage has been increased to 15% for any closing that will take place after February 16, 2016.

When the amount realized does not exceed $300,000 and the buyer (or his family) uses the real estate as a residence (as defined in the regulations), there continues to be no requirement to withhold and remit. If the amount realized is between $300,000 and $1,000,000 and the residence requirement is met, then only 10% must be remitted.

Notwithstanding the foregoing, it is still possible to obtain a Withholding Certificate where the seller proves to the IRS that the amounts withheld are substantially higher than the taxes that will ultimately have to be paid. This, however, requires diligence in the application process as there is only a limited time window to accomplish this task.

This Article is not intended to provide legal advice and is intended for general information purposes only. 

Immobilien Transfer Teil 3 – FIRPTA Quellensteuer

Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act ( FIRPTA ) im Jahre 1980. Bisher besagte das Gesetz, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 10% der Vertragssumme einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.

Der Kongress hat dieses Gesetz nun grundliegend geändert durch das neue „Protecting American from Tax Hikes Act of 2015“ Gesetz welches im Dezember 2015 von US-Präsident Obama unterzeichnet wurde. Nun müssen 15% der Vertragssumme abgeführt werden für alle Closings die nach dem 16. Februar 2016 stattfinden. Wenn der realisierte Erlös aus dem Verkauf (in der Regel der Kaufpreis) $300.000 nicht übersteigt, und der Käufer oder dessen Familie die Absicht hat, die Immobilie als Wohnsitz (so wie im Gesetz Definiert) nutzt muss keine FIRPTA Steuer einbehalten werden. Wenn der Erlös zwischen $300,000 und $1,000,000 liegt und die Wohnsitzvoraussetzung erfüllt werden, so müssen weiterhin nur 10% einbehalten werden.

Es ist weiterhin auch möglich ein sog. „Withholding Certificate“ beim Finanzamt vor dem Closing zu beantragen in dem der Antragsteller nachweisen muss, dass die anfallende Steuer von dem Verkauf niedriger ist wie die Quellensteuer, die einbehalten werden muss.

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Real Estate Transfers Part 2 – Title Insurance

Title Insurance protects against covered title problems that were not discovered during a title search. Such problems can include, among many others, errors and omissions on deeds (i.e. invalid notarizations, inadequate legal descriptions, deeds signed by minors, revoked Power of Attorneys, etc.), mistakes in the records (i.e. gaps in the chain of title, failure to join parties in foreclosures etc.) and forgeries.

There are two types of policies that protect different parties. First, there is the owner’s policy. This policy is usually issued with a policy limit in the amount of the purchase price of the real property. It protects the new owner’s interest in the real estate. The second type of policy is a lender’s policy which protects the lender’s mortgage interest in the real property up to the amount of the outstanding loan.

In Florida, the insurance rates are set by the Division of Insurance and the premiums are usually paid out of the closing proceeds. While the seller generally pays for the owner’s policy in most Florida Counties, there are some significant exceptions where the buyer pays (i.e. Sarasota, Collier, Miami Dade and Broward). The lender’s policy is usually paid by the party taking out the loan (i.e. the buyer). The Lender’s policy costs a mere $25 if it is issued simultaneously with the owner’s policy.

While these allocations are customary, the parties are free to allocate policy premiums amongst themselves as they see fit in the sales contract.

Disclaimer: This Article is for Informational purposes only and is not intended as legal advice.

Immobilien Transfers Teil 2 – Title Insurance

Eingentumsurkundenversicherungen (Title Insurance) schützten vor diversen versicherten Rechtsmängel, die während Grundbuchrecherchen nicht entdeckt wurden. Zu diesen Rechtsmängeln gehören zum Beispiel (unter vielen anderen): Irrtümer und Auslassungen wie z.B. ungültige Notarielle Beurkundungen, unzureichenden rechtliche Beschreibungen der Immobilie auf der Eigentumsurkunde, Eigentumsurkunden die von Minderjährigen oder unter erloschener Vollmacht unterzeichnet wurden, Fehler im Grundbuch wie z.B. Lücken in der Eigentumskette, fehlende Parteien bei einer Zwangsvollstreckung, und Fälschungen bzw. Betrug.

Es gibt zwei Arten von Versicherungen, welche die verschiedenen Parteien schützen. Als Erstes gibt es die Eigentümerpolice. Diese wird in der Regel auf Höhe des Kaufpreises der Immobilie ausgestellt und sie schützt das Eigentum des neuen Besitzers in der Immobilie. Die zweite Art von Versicherung ist eine Kreditorenpolice. Diese wird im Normalfall in Höhe der eingetragenen Hypothek zu Gunsten des Kreditgebers ausgestellt und reduziert sich bei Rückzahlungen des entsprechenden Darlehensbetrags.

In Florida werden die Versicherungsprämien von der Division of Insurance festgelegt und werden in der Regel beim Verkauf  aus den Erlösen bezahlt. Normalerweise bezahlt der Verkäufer die Eigentümerpolice in den meisten der Florida Bezirken (Counties). Es gibt jedoch mehrere wichtige Ausnahmen, wie z.B. Sarasota, Collier, Miami Dade und Broward Counties. Die Kreditorenpolice wird normalerweise vom Darlehensnehmer bezahlt und kostet jedoch nur $25 wenn diese gleichzeitig mit der Eigentümerpolice ausgestellt wird.

Wenngleich diese Kostenzuweisung üblich ist, sollten Sie daran denken, dass die Käufer und Verkäufer der Immobilien sich auch vertraglich anders einigen können.

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Immobilien Transfers Teil 1 – Transferinstrumente

Immobilien werden durch Notarielle Urkunden („Deeds“) von einem Eigentümer auf den anderen übertragen. Es gibt üblicherweise drei Arten von Urkunden durch die Wohnimmobilien in Florida übertragen werden:

Die erste und begehrtesten Variante ist der sog. (General) Warranty Deed. Hier garantiert der Veräußerer dass er das Recht hat die Immobilie zu vermitteln, dass die übertragene Eigentumsurkunde gültig ist und dass es keine Belastungen oder Rechtsmängel gibt die nicht bereits offenbart wurden. Der Warranty Deed gewährleistet auch dass der Empfänger vorrangiges Eigentum an der Immobilie besitzen wird, und dass der Veräußerer den Empfänger vor allen existierenden Ansprüchen schützt die das Eigentum des Empfängers streitig machen könnten.

Die zweite Art Urkunde ist ein sog. “Special Warranty Deed.” Diese ist ähnlich wie der General Warranty Deed weil der Veräußerer auch hier in der Regel die gleichen Garantien gibt. Allerdings sind diese Garantien in der Regel beschränkt auf Ansprüche und Belastungen gegen den Titel die nach Übernahme des Eigentums vom Veräußerers entstanden sind. Dies passiert oftmals wenn z.B. eine Bank eine Immobilie durch eine Zwangsvollstreckung erwirbt. Somit wird nur garantiert dass die Immobilie keine Rechtsmängel erlitten hat, nachdem die Bank das Eigentum übernommen hat.

Die letzte und am wenigsten wünschenswerte Urkunde ist ein sog. “Quit-Claim Deed.” Bei dieser Urkunde gibt der übertragende keinerlei Garantien über den Besitz oder die Übertragung ab. Der übertragende tritt lediglich jeglichen Anspruch an der Immobilie den er hat an den Empfänger ab, egal welche Ansprüche der Übertragende auch haben mag. Wenn diesem die Immobilie ganz gehört, so wird auch der gesamte Besitz übertragen. Hat der Übertragende keinerlei legitime Ansprüche auf die Immobilie, so wird auch nichts übertragen. Diese Art von Urkunde wird oftmals verwendet um Rechtsmängel zu beseitigen wenn die Ansprüche von dritter Seite z. B. fraglich sind.

Daher ist es sehr wichtig dass man bei Kauf einer Immobilie wenn auch immer möglich darauf besteht einen General Warranty Deed zu bekommen. Wenn dies nicht möglich ist, sollte man Grundbuchrecherchen anfertigen lassen.

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