FIRPTA “Tax” Overview

To motivate foreign sellers of real estate to file the required tax returns and to pay applicable income taxes, Congress passed the Foreign Investment in Real Property Tax Act in 1980. This law requires that the buyer withhold (usually through a Title Company or Law Firm) 15% of the amount realized. This amount is then sent to the Internal Revenue Service, where it is credited to the Seller’s account with the Service.

It is important to note that the “FIRPTA-Tax” must only be withheld and paid to the Service if the Seller is a non-resident of the United States. If, for example, the Seller has a permanent resident (“Green”) card or is a U.S. citizen, then no FIRPTA withholding would apply. Title Agents normally prepare “Residency Affidavits” as part of the closing where the Seller swears to the fact that he is a resident of the United States (within the meaning of the tax laws). The title agent is then able to rely on this affidavit unless they have reason to believe it to be false.

In the context of entities (LLC/Inc./LLP etc.), FIRPTA taxes usually do not apply, as long as the entity is considered a domestic entity. It is important to note, however, that if the entity transfers proceeds to the members, shareholders or partners, then the entity will have withholding obligations.

Willful failure to withhold the applicable taxes as well as attempts to circumnavigate the withholding process is a felony and may, upon conviction, be punished by fines and/or a prison term. Even non-willful failure to withhold and pay taxes may result in trust fund recovery penalties being assessed against personnel who may have directed the payments out of the entities and to the recipient.

Disclaimer: This Article is for general information purposes only and does not constitute legal advice.

FIRPTA-Steuer Übersicht

Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) im Jahre 1980. Dieses Gesetz verlangt, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 15% der Vertragssumme einbehalten (bisher 10 %) und an das Finanzamt abführen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.

Diese sog. „FIRPTA Steuer” muss nur abgeführt werden, wenn der Verkäufer keine in den USA Steuerpflichtige Person ist. Wenn man jedoch in den USA unbeschränkt steuerpflichtig ist z.B. mit einer „Grünen Karte” oder mit einem entsprechenden Visum, oder man ein U.S. Staatsbürger ist, so dürfen keine FIRPTA Steuern einbehalten werden. Hierfür wird beim Closing ein sog. „Residency Affidavit” (also „Wohnort Eidesstattliche Versicherung”) unterschrieben in der man dem Käufer gegenüber versichert, dass man in den USA unbeschränkt Steuerpflichtig ist. Der Käufer und die Title Company dürfen sich auf dieses Schreiben verlassen, es sein denn diese wissen etwas Gegenteiliges.

Bei Firmenstrukturen wie z.B. einer Florida LLC oder Corporation fallen normalerweise auch die FIRPTA Steuern bei dem Verkauf nicht an. Es ist jedoch zu beachten, dass bei Ausschüttungen an Ausländische Aktien halten bzw. Partnern die jeweilige Firma eine Quellensteuerobligation hat. Vorsätzliche Nichtabgaben dieser Erklärungen und Umgehung der dort anfallenden Quellensteuern ist ein Schwerverbrechen welches mehrere Jahre Freiheitsstrafe mit sich ziehen kann.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung

Automatic Estate Tax Lien

The general rule under the Internal Revenue Code is that non-domiciliaries of the United States must include the full value of jointly held property in their gross estate for estate tax purposes. This hits some parties especially hard, such as those who include their spouse as tenants by the entireties or a family member as a joint tenant with right of survivorship.

There are some exceptions to this general rule. One of these is to prove that the joint party contributed to the purchase. One example would be an unmarried couple who each contributed 50% from their own account towards the purchase price. The important thing here is to preserve proof of these contributions so that the estate can demonstrate this allocation upon the death of one of the owners.

Many time, a tax treaty can impact the application of this general rule as well. It is important to note that relief under a treaty is not automatic. Instead, the estate must file an estate tax return and affirmatively elect the benefits under the treaty.

To Secure the filing of estate tax returns and the payment of estate taxes, the Federal government, by operation of law, receives an automatic estate tax lien upon all property of the decedent upon his or her passing. This lien covers the estate taxes and any applicable interest that may accrue thereon.

This means that the surviving owner of the (previously) jointly held property does not have clear title to the property and cannot convey marketable title without clearing up the estate tax lien.

This can be accomplished by filing an estate tax return and requesting a discharge of the personal representative from personal liability or by filing an Application for Release of a Federal Tax Lien with the IRS Lien Unit.

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Automatisches Pfandrecht des Finanzamtes

Die generelle Regel im U.S. Steuergesetz ist, dass bei gemeinsamem Besitz von nicht-Amerikanern der komplette Wert des in den U.S.A belegende Vermögens in die Erbschaftssteuer des Verstorbenen aufgenommen werden muss. Dies trifft z.B. dann zu wenn Mann und Frau Immobilien als „tenants by the entirety“ oder Personen Immobilien als „joint tenants with right of survivorship“ halten.

Es gibt eine Ausnahme zu dieser generellen Regel, wenn nachweislich das Vermögen zu anderen Prozentanteilen erworben wurde. z.B.: Ein Ehepaar hat Gütertrennung und 75% des Wertes kamen aus dem Konto der Frau und 25% aus dem Konto des Mannes.

Oftmals ist eine weitere Ausnahme, wenn man sich auf ein Doppelbesteuerungsabkommen berufen kann. Ganz wichtig hierbei ist jedoch, dass die Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens nicht automatisch stattfindet sondern dass eine Erklärung abgegeben werden muss die sich dann auf das Doppelbesteuerungsabkommen beruft.

Um Abgabe einer Steuererklärung und Zahlung der eventuell anfallenden Erbschaftsteuern zu erzwingen, wird auf das ganze  Vermögen des Verstorbenen automatisch beim Ableben des Verstorbenen durch Gesetzeskraft ein Lien (Hypothek/Pfandrecht) eingetragen. Damit sind  alle möglicherweise  anfallenden Erbschaftsteuern und  Zinsen abgedeckt.

Dadurch können die Erben das U.S. Vermögen wie z.B. Immobilien nicht bedingungslos übertragen. Stattdessen muss eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden und dann muss entweder ein genereller Antrag auf Freistellung, oder einen Antrag auf Verzicht auf das Pfandrecht beim Finanzamt gestellt werden.

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Estate Taxes for Non-Domiciliaries   

It generally is understood that those who are domiciled within the United States or those who are citizens of the United States are subject to U.S. Estate taxes. What is less clear to the layman is what it means to be domiciled within the U.S.

The general definition found in the Treasury Regulations of domicile is a place where a person resides without a present intention of moving therefrom. The question of where a person resides and whether a person has any intention of moving from there is a fact-intensive inquiry that looks at factors like length of time spent in the U.S. and other locations, type of homes owned and where, location of close family and friends, Visa status, location of business interests and so on.

Having established that the domicile of the person is outside the United States, the next inquiry is into which assets fall under the U.S. Estate Tax. The answer depends on whether the person resides in a country that has an estate tax treaty with the United States.

The general rule is that real and tangible personal property located in the United States, along with shares in U.S. companies, U.S. mutual funds and brokerage accounts are subject to the estate tax in the United States.

If the decedent was a domiciliary of a treaty country, the treaty will oftentimes redefine what is taxable. One example is the U.S. – Germany Estate Tax Treaty which provides for examples that corporate stock, bonds, brokerage accounts and most tangible property are not taxable within the United States.

It is important to note that Treaty Benefits are not automatic and must be affirmatively claimed by filing an Estate Tax Return with the appropriate treaty based disclosures.

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Erbschaftssteuern Für Nichtansässige Personen

Es ist allgemein bekannt, dass der Nachlass eines U.S. Staatsbürger und einer in den USA ansässigen Person in den USA der Erbschaftssteuer unterliegt. Was für den Laien weniger klar ist: Was bedeutet es für Erbschaftssteuerzwecke in den USA ansässig zu sein?

Die allgemeine Definition in den Richtlinien ist, dass der Verstorbene an dem Ort ansässig war an dem er sich aufgehalten hat ohne eine gegenwärtige Absicht zu haben von dort wegzuziehen.
Dies ist natürlich nicht sehr hilfreich und daher analysiert man in der Praxis viele Faktoren. So wird z.B. die Länge des Aufenthalts in den USA mit der Aufenthaltszeit in Ausland verglichen. So auch die Art der Unterkunft in beiden Ländern, der Aufenthaltsort der Familie und Freunde, Visa Status, Geschäftsbeziehungen und so weiter.

Wenn man dann zum Schluss kommt, dass der Verstorbene in den USA nicht ansässig war, ist die nächste Frage welches Vermögen der US-Erbschaftssteuer unterliegt. Diese Antwort hängt davon ab, ob das Ansässigkeitsland ein Erbschaftsteuerabkommen mit den USA hat.

Wenn nicht, so ist die allgemeine Regel, dass Immobilien sowie Bewegliches Vermögen, welche sich in den USA befinden auch dort versteuert werden. Auch unterliegen Aktien in US-Unternehmen und US-Investmentfonds und Brokerage-Konten der Erbschaftssteuer in den Vereinigten Staaten.
Wenn der Erblasser jedoch in einem Land mit einem Abkommen ansässig war, so wird oft in diesem Abkommen festgelegt was versteuert werden darf. Ein Beispiel ist das US– Deutschland Erbschaftssteuerabkommen wo z.B. U.S. Aktien, Investementfonds und Brokerage Konten befreit werden.

Es ist wichtig zu beachten, dass man nur in Genuss des Abkommens kommt, wenn man eine Erbschaftssteuererklärung abgibt und sich darin auf das Abkommen beruft.

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Is the Foreign Power of Attorney Valid in Florida?

Powers of Attorney are helpful in situations where a person become incapacitated or is otherwise unavailable. Oftentimes, visitors to the United States have General Powers of Attorney in their home country and when something unforeseen happens, they are unable to act because the Power of Attorney is not valid under the Florida Statutes and thus rejected by a bank, hospital or Doctor’s office.

It is, therefore, important to make sure that Powers of Attorney follow the rules set out in the Florida Statutes to ensure that the Power of Attorney is valid when it is needed most.

First, while there is no absolute requirement that powers of attorney be written in English to be valid, the Agent must be able to communicate the powers granted by the Power of Attorney if the Agent expects a third party to rely on the document. This may require a translation to be performed to the satisfaction of the third party.

Second, while powers of attorney can be executed overseas, the general rule is that for a power of attorney to be valid in the State of Florida, it must be signed by the principal and 2 witnesses and acknowledged by a notary public. Foreign Civil Law Notaries and some other officials are commonly accepted under Florida Statutes in lieu of a Florida Notary Public.

Lastly, even though the Power of Attorney may permit certain actions to be taken (i.e. Banking Transactions, Medical Decisions, Release of Medical Records etc.) it may sometimes be difficult to persuade a third party to comply under the Power of Attorney because references to certain Florida Statutes (for banking transactions) or Federal Laws (for Medical Information Releases) are missing.

Thus, it is important to make sure that the appropriate formalities are followed to ensure a good experience.

This Article is intended for general information and is not intended to provide legal advice.

Wird die Vollmacht in Florida Anerkannt?

Vollmachten sind sehr nützlich in Situationen, wenn der Vollmachtgeber handlungsunfähig ist oder anderweitig nicht verfügbar ist. Oftmals haben Urlauber in Florida Generalvollmachten von ihrem Heimatland dabei und wenn dann der Notfall Eintritt ist der Bevollmächtigte nicht in der Lage zu handeln, weil die Vollmacht durch einen Formfehler von einer Bank, einem Krankenhaus oder Arztpraxis abgelehnt wird.

Es ist daher wichtig, dass Vollmachten die Vorschriften in den Florida-Statuten befolgen um sicherzustellen, dass die Vollmacht anerkannt wird, wenn diese dann am meisten benötigt wird.

Erstens, obwohl es keine absolute Voraussetzung ist, dass Vollmachten in englischer Sprache verfasst sind um Gültigkeit zu haben, muss der Bevollmächtigte in der Lage sein einem Dritten zu beweisen, dass der Bevollmächtigte auch die gewünschte Handlung ausführen darf. In so einem Fall kann der Dritte berechtigt sein eine zertifizierte Übersetzung zu fordern.

Zweitens, obwohl Vollmachten im Ausland unterschrieben werden dürfen gilt die allgemeine Regel, dass eine Vollmacht in Florida nur anerkannt wird, wenn diese 2 Zeugenunterschriften und eine Notarielle Unterschriftsbeglaubigung beinhaltet. Beglaubigungen von ausländischen Notaren und einiger anderer Beamten werden eventuell auch anerkannt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden (z.B. Botschafter, Konsul, usw.).

Selbst wenn die Vollmacht übersetzt und laut den entsprechenden Formalitäten unterschrieben wurden, kann es manchmal trotzdem schwierig sein einen Dritten davon zu überzeugen die Vollmacht zu akzeptieren, wenn bestimmte zusätzliche Voraussetzungen nicht erfüllt sind. So gibt es z.B. in medizinische Fällen bestimmte Rechte durch Datenschutzgesetze von denen der Vollmachtgeber ausdrücklich zurücktreten muss bevor medizinische Informationen an Dritte preisgegeben werden dürfen.

Es ist daher wichtig vor einem Notfall sicherzustellen, dass die Vollmacht das Ziel des Vollmachtgebers bei einem Urlaub in Florida erfüllen kann.

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Trusts – An Alternative to a Will

A revocable trust is a written document that is very similar in form and function as a Last Will and Testament. However, a Trust has many advantages over a Will. A Trust is very flexible and can be used relatively easily after the Grantor has died by the Successor Trustee to allow the transfer of assets to beneficiaries.

One advantage of a Trust is freedom from compulsory judicial oversight and control. This usually allows the transfer of assets to the ultimate beneficiaries without having to file and then close a probate action in county court. It also allows for properties in multiple counties to be transferred without having to open multiple actions in multiple counties or multiple states. Also, since there is no probate proceeding, the beneficiaries can save on legal and personal representative fees which could total to be as high as 6% of the assets of the estate.

Another benefit is that a trust remains a private document unless the beneficiaries or the trustee feel the need to start an action to enforce one or more terms of the trust against a third party or each other.

Lastly, a Trust is very flexible in that is allows for spendthrift provisions for beneficiaries and can allow for continued trust existence in cases where the beneficiaries have not reached the age of majority or are incapacitated.

This Article is intended for general information and is not intended to provide legal advice.