Steuern Für Mietshäuser

In den USA beschränkt steuerpflichtige Immobilieneigentümer die Ihr Ferienhaus als Kurzzeit vermieten müssen sich um viele Steuerlasten kümmern. Unter anderem fallen die Sales- und Touristensteuern an. Hinzu kommt dann auch noch die Einkommensteuer. Es ist nicht unbedingt einfach sich an all die Vorschriften zu halten. Hier kann Ihnen jedoch ein Makler unter die Arme greifen. Wenn ein Makler Zahlungen für die Kurzzeitvermietung Ihrer Immobilien in Empfang nimmt, so haftet dieser Makler auch für die Sales und Touristen Steuern und eventuell auch für eine Quellensteuer. Daher ist es normalerweise Üblich, dass Makler die Sales und Touristensteuern durch deren Agenturen direkt abführen an die zuständigen Ämter.

Bei der Einkommensteuer verhält sich dies etwas anders. Es gibt nämlich zwei Besteuerungsmethoden die für Mieteinnahmen von nicht ansässigen Personen in Anspruch genommen werden können. Die standardmäßige Methode ist so dass 30% der Bruttomiete vom Zahler einbehalten werden und dem Finanzamt als Quellensteuer abzuführen ist. So muss z.B. ein Makler normalerweise 30% der Miete als Quellensteuer abführen. Der Eigentümer gibt dann eine Steuererklärung ab in der die Steuer als 30% der Bruttomieten berechnet wird. Der Eigentümer bekommt die Quellensteuer dann als Vorauszahlung angerechnet.

Die zweite Möglichkeit ist, dass der Eigentümer einen Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt stellt und die Vermietung als ein U.S. Handel bzw. Betrieb klassifiziert. Somit kann der Eigentümer Kosten die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen und auch die Abschreibung geltend machen. Hinzu kommt, dass die gestaffelten Steuersätze verwendet werden so dass in der Regel ein niedrigerer Steuersatz als 30% verwendet wird. Der Eigentümer muss dem Makler Mittels Formular W-8ECI bescheinigen, dass dieser den Antrag auf Nettoversteuerung beim Finanzamt entweder schon gestellt hat, oder dies mit der nächsten Steuererklärung stellen wird. Zu beachten ist, dass das Formular W-8ECI nur gültig ist, wenn es eine U.S. Steuernummer beinhaltet.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung

Taxes on Vacation Homes

Non-Residents who rent their homes on a short-term basis a subject to a number of taxes. These include local and State (Tourist and Sales Taxes, respectively) and Federal Income taxes. It is not always easy to comply with the filing requirements but there is hope. If a realtor accepts payments on behalf of a homeowner, generally, they are liable for the sales and tourist taxes, along with the homeowner. Thus it has become common practice that realtors remit the tourist and sales taxes for all income that flows through their agencies. This is a great service that can cut down on a number of headaches for homeowners.

Additionally, for Federal Income taxes, there are two different types of taxation systems. The general rule is a gross taxation where the rental agent acts as a withholding agent and then pays over 30% of the gross rent to the Internal Revenue Service as a withholding tax. The homeowner then files a tax return where the income is taxed at a flat 30% tax rate. Against such taxes, the homeowner receives credit for the amounts withheld.

The seconds type of taxation system is “net taxation.” With this variation, the homeowner must make an affirmative election to treat the rental income as effectively connected with a US Trade or Business and thus receives the benefit of being able to deduct expenses from the income, taking depreciation deductions and calculating taxes based on graduated tax rates. A further benefit is that at the time of sale, unused expenses that have been carried forward as losses can be deducted from the gain from the sale of the real estate (if any).

In order for a realtor to be excused from withholding the 30% from the gross rent, the property owner must provide a Form W-8ECI to the realtor which must include the owner’s U.S. Taxpayer Identification Number.

Disclaimer: This Article is intended for general information and is not intended and does not provide any legal advice.