Real Estate Transfer Part 3 – FIRPTA Update

To motivate foreign sellers to file the required income tax returns and to pay the appropriate taxes, the United States Congress passed the Foreign Investment in Real Property Tax Act (“FIRPTA”) in 1980. This law has now been substantially changed through the “Protecting American form Tax Hikes Act of 2015” which was signed into law by President Obama in December 2015.

Up to now, the law required that the Buyers of Real Estate (or their Agents, such as a Title Company or Law Office performing the closing) withhold 10% of the amount realized (usually the contract price) and remit same to the Internal Revenue Service. This general rule has now been changed and the withholding percentage has been increased to 15% for any closing that will take place after February 16, 2016.

When the amount realized does not exceed $300,000 and the buyer (or his family) uses the real estate as a residence (as defined in the regulations), there continues to be no requirement to withhold and remit. If the amount realized is between $300,000 and $1,000,000 and the residence requirement is met, then only 10% must be remitted.

Notwithstanding the foregoing, it is still possible to obtain a Withholding Certificate where the seller proves to the IRS that the amounts withheld are substantially higher than the taxes that will ultimately have to be paid. This, however, requires diligence in the application process as there is only a limited time window to accomplish this task.

This Article is not intended to provide legal advice and is intended for general information purposes only. 

Immobilien Transfer Teil 3 – FIRPTA Quellensteuer

Um ausländische Verkäufer von Immobilien zu motivieren die entsprechenden Steuererklärungen abzugeben und anfallende Steuern zu bezahlen, verabschiedete der US-Kongress den sog. Foreign Investment in Real Property Tax Act ( FIRPTA ) im Jahre 1980. Bisher besagte das Gesetz, dass der Käufer oder dessen Beauftragter (z.B. Title Company oder Rechtsanwaltskanzlei die die Transaktion durchführen) 10% der Vertragssumme einbehalten und an das Finanzamt abführen müssen. Diese abgeführten Quellensteuern werden als eine Steuervorauszahlung bei der abzugebenden Steuererklärung angerechnet.

Der Kongress hat dieses Gesetz nun grundliegend geändert durch das neue „Protecting American from Tax Hikes Act of 2015“ Gesetz welches im Dezember 2015 von US-Präsident Obama unterzeichnet wurde. Nun müssen 15% der Vertragssumme abgeführt werden für alle Closings die nach dem 16. Februar 2016 stattfinden. Wenn der realisierte Erlös aus dem Verkauf (in der Regel der Kaufpreis) $300.000 nicht übersteigt, und der Käufer oder dessen Familie die Absicht hat, die Immobilie als Wohnsitz (so wie im Gesetz Definiert) nutzt muss keine FIRPTA Steuer einbehalten werden. Wenn der Erlös zwischen $300,000 und $1,000,000 liegt und die Wohnsitzvoraussetzung erfüllt werden, so müssen weiterhin nur 10% einbehalten werden.

Es ist weiterhin auch möglich ein sog. „Withholding Certificate“ beim Finanzamt vor dem Closing zu beantragen in dem der Antragsteller nachweisen muss, dass die anfallende Steuer von dem Verkauf niedriger ist wie die Quellensteuer, die einbehalten werden muss.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung