New Disclosures for Real Estate Transactions

In response to the financial crisis, Congress passed the Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act in 2010 to curb perceived consumer abuses by the financial industry. The result was a new set of forms, collectively called the TILA/RESPA Integrate Disclosure, which will be required for the majority of real estate transactions after August 1, 2015 involving consumer loans (i.e. mortgages).

In the past, transactions, involving a lender, required that the lender provide a loan disclosure to the consumer (“Truth in Lending Disclosure”) and a Good Faith Estimate of the expenses the buyer was expected to incur as part of the transaction. At closing, the closing agent prepared the Housing and Urban Development Form 1 (“HUD-1”) which reconciled the actual closing costs with the GFE while also providing a summary of the whole transaction.

The new rules provide that a statement called a Loan Estimate be given to the buyer no later than three days after receipt of a loan application from the consumer and no less than 7 days before closing. This statement is required to detail all expected closing costs.

Then, at least three days before closing, the lender must provide a Closing Disclosure to the Consumer which details the actual closing costs. If there are differences in the amounts shown on the Loan Estimate and Closing Disclosure, the lender may be required to provide a credit at closing to make up for the difference.

Consumers and Real Estate Professionals should be aware that implementation of the new system may complicate and possibly delay some closings and thus should work with their Title Agents to coordinate these new requirements.

Disclaimer: This article is for general information only and is not intended as legal advice.

Neue Regeln Für Immobilientransaktionen

Als Reaktion auf die Finanzkrise verabschiedete der Kongress das Dodd-Frank Wall Street Reform und Verbraucherschutzgesetz im Jahre 2010 um vermeintliche Missbräuche der Finanzindustrie zu bändigen. Das Ergebnis war eine neue Reihe von Formularen (allgemein als TILA / RESPA Integrierte Offenbarung bekannt), die für die meisten Immobilien-Transaktionen verwendet werden müssen wenn der Vollzug der Transaktion nach dem 1. August 2015 stattfindet und ein Kredit für den Kauf aufgenommen wird.

In der Vergangenheit war bei Immobilientransaktionen – bei denen ein Kredit aufgenommen wurde – vorgeschrieben, dass die Kreditinstitution eine Kredit Offenlegung (“Truth in Lending Disclosure”) an den Kreditnehmer senden mussten. Hinzu kam dass eine gutgläubige Schätzung („GFE“) der zu erwarteten Kosten dem Kreditnehmer aufgeschlüsselt und überlassen werden musste. Beim Vollzug der Transaktion musste der Closing Agent das „Closing Statement“ Formular (genannt “HUD-1”) anfertigen. Auf diesem Formular mussten die tatsächlichen Kosten aufgelistet werden und dann konnten diese Kosten mit dem GFE verglichen werden.

Die neuen Regeln sehen vor, dass das Kreditinstitut dem Käufer innerhalb drei Tage nach Erhalt des Kreditantrages ein Loan Estimate („Darlehens Schätzung“) überlassen muss. Dieses Formular detailliert die Kosten die voraussichtlich beim Vollzug der Transaktion auf den Kreditnehmer zukommen werden.

Mindestens drei Tage vor dem Closingtermin muss das Kreditinstitut dem Kreditnehmer eine Vollzugsoffenlegung („Closing Disclosure“) überlassen aus der die tatsächlichen Kosten hervorgehen die im Laufe dieser Transaktion anfallen werden . Gibt es Unterschiede zwischen dem Kostenvoranschlag und der Vollzugsoffenlegung, so kann der Kreditgeber verpflichtet sein die Differenz zu erstatten.

Allen Teilnehmern an Immobilientransaktionen, die nach dem 1. August 2015 vollziehen wollen, sollte bewusst sein dass die Umsetzung des neuen Systems kompliziert ist und es möglicherweise zu Verzögerungen kommen kann.

Disclaimer: Dieser Artikel ist nur zur generellen Information und dient nicht als Rechtsberatung